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L’évaluation de l’usufruit

De quoi s'agit-il ? Prenons l'exemple d'un logement. Il faut savoir que le droit de propriété donne au propriétaire trois sortes de prérogatives : le droit d'utiliser le logement (l'habiter), le droit de percevoir les revenus du logement (le louer), le droit de disposer du logement (le vendre). Il est possible, pour le propriétaire, de séparer ces prérogatives.  Celui qui a le droit d'utiliser le logement et d'en percevoir les revenus est l'usufruitier, celui qui a le droit de disposer du logement est le nu-propriétaire. Si, par exemple, l'usufruitier et le nu-propriétaire s'entendent pour vendre le logement, comment se partage le prix entre eux ? L'usufruit est le plus souvent viager, c'est-à-dire qu'il s'éteint par la mort de son titulaire. Il peut aussi être constitué pour une durée fixe, on parle alors d'usufruit temporaire.

Si vos parents vous donnent la nue-propriété d'un appartement, sur quelle valeur le Trésor va-t-il vous taxer ? Si vous héritez de l'usufruit d'un logement (cas fréquent entre époux), sur quelle valeur les droits de succession seront-ils calculés ? En matière d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) il est parfois nécessaire d'évaluer séparément l'usufruit et la nue-propriété. La question de l'évaluation de l'usufruit et de la nue-propriété (les deux sont liées bien sûr) est donc très importante.

L'évaluation se fait en appliquant le barème suivant, qui tient compte de l'espérance de vie de l'usufruitier, puisque l'usufruit n'existe que durant la vie de son titulaire.

Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété
Jusqu'à 20ans 90 %
21 à 30 ans 80%
31 à 40 ans 70 %
41 à 50 ans 60 %
51 à 60 ans 50 %
61 à 70 ans 40 %
71 à 80 ans 30 %
81 à 90 ans 20 %
A partir de 91 ans 10%

Pour l'usufruit à durée fixe (usufruit temporaire) une règle spécifique est prévue qui ne tient pas compte de l'âge de l'usufruitier. L'usufruit est alors estimé à 23% de la valeur de la pleine propriété pour chaque période de dix ans et sans fraction.

L'entrée en vigueur de ce nouveau barème aura des effets importants, notamment en ce qui concerne les successions entre époux, les donations avec réserve d'usufruit, ou encore les transmissions d'usufruit. N'oubliez pas, en outre, que le droit d'usage et d'habitation réservé au conjoint survivant est évalué par le fisc à 60% de la valeur de l'usufruit viager, désormais revalorisé. Pour mieux anticiper les effets de ces nouvelles règles sur votre patrimoine, et donc sur votre famille, n'hésitez pas à rencontrer votre notaire. Il vous expliquera ce qui va changer dans votre cas particulier et vous exposera les choix qui s'offrent à vous en toute sécurité.